细

细 篇一

“细”无缝隙，体现物业管理质量与服务档次

如果做物业管理不把工作做细，就容易引起不必要的麻烦和纠纷。特别是住户资料、过户资料、维护基金、图纸资料都非常重要，管理人员必须做到有据可查，有法可依。拿小区绿化选择花卉为例，首先是什么花→出产地在哪里→适应什么水与土→是什么颜色→有多少花瓣→花蕊是什么颜色→枝杆叶状→容易生什么虫→治疗虫的药物→易插枝还是盆栽→开花季节→花期多长→种子是什么样→种子的收藏方式→播种前应注意什么→属哪种科类→有没有毒性→与哪些花可以嫁接等等，要细到上述18个程序逐步了解，今后的工作才能少出差错。管理处工作一定要做“细”，才能提高业主满意度，进而提高物业费收费率。

小区物业管理方案 篇二

近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水 平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开 发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展 与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化 物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规 范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是 及时且必要的。

一、 目前××镇小区概况

在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了 突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化， 一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、 文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区 有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个；而各 村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

二、 全镇推行物业管理的必要性

（一） 商业住宅小区

××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物 业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、 相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市 经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经 济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发， 完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园 和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区 业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而 言，物业管理也需要因地制宜。

（二） 农村拆迁小区

各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小 区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐， 引发一系列问题。

1、 安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕， 还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。 小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上 造成了隐患。

2、 卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式 变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在 多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想 的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 （如楼道）垃圾成灾。

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3、 绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。 然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至还出现为了争点方寸之地令邻里之间产生矛盾。村里没有 办法，只能让铲车铲掉重新种上绿化，但紧跟着村民又 会种菜，于是，在村委和村民之间就会进行一场你栽我 铲，你铲我栽的持久拉锯战。这种治标不治本的方法， 造成了资源的严重浪费。

4、 维护问题:俗话说:“三分建、七分管”，房屋时一年新、 二年旧、三年乱、四年破。由于缺乏定期的、专业的房 屋维护，很多拆迁小区的房屋状况都出现了一定的问 题，影响了房屋的使用年限。 所有这些凸显出来的问题，都在提醒我们，在全镇实施 统一规范的物业管理是非常迫切的，它对全镇经济建设、精 神文明、文化素质的提升起着重要的作用。

三、 政府推行物业管理的办法

1、 为全镇的小区合理规划物管区域

物管是区域化管理，首先明确各区域边界，物管区域划 定与规划相匹配，考虑物业共用设备设施、建筑规模、社区 建设，以方便人们生活、生产，合理利用区域资源。以便于 管理为原则，形成一定规模面积与一点能够数量的常住人 口，有独立或相对分界线的居住小区。

2、 为老居住区域完善物业管理基础设施，协调部门关系。 政府在镇区老居住区加大投入，改善小区的基础设施和 生活环境，改变一般散沙的现象，完善至物管的基本状态， 并要与国土、房管、建设、卫生、公安、规划等部门协调好， 做到全体配合，各自做好本职工作，不越位、错位和缺位， 共同推进老小区的物业管理。

3、 加强宣传，增强居民物业管理意识 物业管理是新生事物，存在一个逐渐熟悉与接收的过 程，政府应当以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》 等法律、法规和政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高 居民对物业管理法的认知度，逐步使其树立依法管理的意 识。通过周边物业管理示范小区，使居民清楚认识到小区引 入物管的优点，使之逐步树立有偿服务的意识，通过讲座、 讨论、问答等多种交流方式，生动形象地普及物管常识，提 高居民群众对物管的认识程度，使其逐步树立自治管理意 识。

4、 制定小区物业管理实施细则 虽然物业管理有了《物业管理条例》，但条例主要针对 新建商住小区，对拆迁安置小区管理关注不多。我们应该在 《物业管理条例》这一大框架下，根据本地区特点，以《物 业管理条例》为指导，制定适应于本地区的、可操作性强的 物业管理办法与细则，从而以法律手段推进××的小区物业 管理。

5、 成立物业管理科，全程跟进小区物业管理 ××是个经济发达的工业重镇，新兴的生态名镇。城镇 建设标准按照城市的格局在规划和建设。各式小区在快速建 设成长中，随着居民收入水平与消费水平的提高，对工作于 居住环境的要求也随之提高。一支专业的物业管理队伍，为 ××镇创造一个优美、舒适、安全、方便的人居环境。同时 也体现出××政府为民造福，加强城镇管理的一个重要举 措。

四、 物业管理基本形式

1、 简易物业管理

在各项设施、规模等还不完善的情况下，社区或村委可 采用简易物业服务。由小区内失业人员、低保和离退休人员 组建服务队，提供公共秩序、安全防范、环境卫生保洁为主 的服务，在镇物业管理科的督导下，具体由各村委、社区负 责。

2、 专业物业管理 条件好，设备齐全的小区，可通过业主大会，选聘专门 的物业管理公司进驻小区进行管理。具体筹备由村委社区负 责，镇物业管理科做好统筹和协调工作。

3、 业委物业管理 在条件成熟的区域，业主自己选出一个比较精良的管理 委员会，全权负责整个小区的物业管理，民主的制定各项规 章制度。所有业主都要自觉爱护房屋及公共设施；维护安全 与环境卫生。如有业主违约，将会按照既定的规章制度按约 处理。如此民主自治的物业管理，形成成本低，效率高的双 赢局面。

综上所述，我镇的小区物业管理应当是“三位一体”的 管理模式，即业主、物业公司、村（社区）在平等合作的基 础上，追求效用和业主利益最大化的物业管理。这是政府加 强公共社会管理、关注民生的具体体现。抓好典型，以点推 面，条块结合，以块为主，巩固成果，统一管理，从而形成 齐抓共管、共管共建的局面，最终实现平安和谐社区这一目标。

物业管理制度 篇三

为了加强宿舍管理，使员工有一个清洁、舒适、安全的生活环境，特制定规定如下：

1、员工宿舍由储备基地负责人统一安排，未经相关人员同意员工不得擅自调换床位，严禁带外来人员在宿舍留宿。

2、宿舍所有员工必须严格遵守公司有关规定，服从储备基地负责人对宿舍的安排与调整，并接受有关的居住纪律检查。

3、自觉养成良好的社会公德和卫生习惯，保持和维护宿舍内的卫生，严禁在宿舍区域随便乱扔东西杂物，严禁在宿舍使用功率较大的电器和使用电炉褒饭等，严禁在宿舍内吸烟违者重罚，严禁使用冲凉热水器烧水洗衣服违者重罚，做到勤俭节约，人离灯熄的良好习惯。

4、自觉爱护宿舍公物，损坏者按价赔偿，并追究其责任。

5、保持室内物品布置美观，严禁乱摆放，储备基地内务保持高质量、高标准，宿舍内严禁带入、传播任何政府禁止的音像制品、书刊等物品，保持一个健康的’生活环境。

6、储备基地负责人按《宿舍管理规定》全面管理本宿舍的消防安全、清洁等工作，并每日安排一名值日员负责清洁宿舍内、洗手间、冲凉房、走道等公共部位的卫生，以保持宿舍区域的环境卫生，对员工在宿舍冲凉时注意将窗户打开一扇通风，预防煤气中毒，并自行安排值日员清理宿舍卫生；

7、宿舍区域必须保持安静，严禁大声喧哗或播放音响，以免影响其他人员休息，严禁任何人以任何借口在宿舍争吵或打架。

8、员工外出时必须经储备基地负责人按照请假权限批准，并在外出请假单上予以记录储备基地负责人的批复意见，留下联系电话及归队时间后方可外出，外出归队最晚不得超过23点。

9、私人会客未经储备基地负责人同意不得在员工宿舍会客，只能在指定区域接待；特殊情况经领导批准后，须知会储备基地负责人及同宿舍同事，以不影响其他同事休息为宜，最晚不得超过23点，女宿舍未经许可不得擅自入内。

10、保持高度的防火意识，做到安全用电、用火，不得随便乱拉乱接电线、插座，个人手机充电必须在统一指定的位置，发现火灾隐患应及时处理并向上级领导报告。

11、出入宿舍随手关门，贵重物品不随意乱放，保管好私人钱物，注意提防盗贼，做好治安防范工作。

12、离、辞职人员须在办理完离职手续后的当天搬离宿舍。

13、违反管理规定或无故不完成值日卫生工作任务者，按公司《员工手册》有关规定处理

物业管理制度 篇四

为净化、美化住宅小区，为广大住户创造优美、文明、整洁、有序的生活环境，特制作如下规定：

一、卫生管理制度

（一）公共场所管理要求

1.无乱扔果皮、屑烟、烟头和其他杂物；无随地吐痰、乱倒垃圾（含建筑垃圾）、乱泼污水等现象。

2.无占用楼梯、走廊及公共场所乱堆乱放和吊挂（晾晒）各种物品。

3.小区内无乱贴乱挂标语及广告宣传品；杜绝乱涂、乱写、乱画等行为。

4.小区内的广告、标语及宣传品需按指定的地点进行张贴。

（二）业主不得有下列行为：

1.不准饲养家禽、家畜和家犬等有碍小区卫生的动物。

2.不准燃放鞭炮、烟火、焚烧等有害于人体和污染环境的物品污染小区环境。

3.各业主装载物品的车辆，不准将零星杂物、垃圾撒落在小区内、

4.各业主家庭使用音响设备时，不得使用噪音，晚上22点后应将音量调置最低，以免影响居民正常工作和休息。

5.不准把垃圾、布屑、塑料袋等不易腐烂杂物投入便厕或下水道。

6.不准擅自搬动、拆除、破坏公共设施设备和损坏绿化带内的花草树木。

7.不准在小区内开展不文明、不健康、影响环境卫生的`活动。

二、卫生管理措施

1.大力做好爱国卫生宣传和文明卫生楼院创建活动，小区环境卫生做到经常巡查和定期检查，严格环境卫生管理。

2.生活垃圾实行垃圾不落地管理，建筑垃圾做到日产日清，不留垃圾死角。

3.公共过道（含临街）、楼梯、绿化带等公共部位的卫生做到每天清扫，确保小区环境卫生、整洁。

4.发现小区内有乱涂、乱写、乱画等影响环境卫生的情况要及时清除（洗）保证小区环境美观、舒适。

好 篇五

物业管理服务与其他服务行业本质上的区别在于服务的对象是固定的人群，如果事情处理得不周全、不妥善、不优质，这个人群就会对管理处的能力持怀疑状态，欠缴物业费多是由此引起的。例如：某业主投诉所住楼寓的消防水管长期漏水，因为他买的是二手房，又在最顶层，担心会渗水到自家房顶。由于漏水情况没有改善，该业主后来投诉到总公司。总公司调查之后才得知，管理处对漏水处理很主动、很积极，垫付维修资金就有600多元，主要原因是管理处在解决问题时没有求精求好，没有将维修进展情况及时告知业主。而业主想知道的不是过程，而是结果。由此可见，物业管理工作千万不能“点到即止”，要务求周到、全面，如果物业管理在处理事情上不用“好”的标准来要求自己，将给业主与管理处本身带来许多不必要的麻烦。

小区物业管理方案 篇六

为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

（一）"礼宾助理"服务实施细则

1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务。

2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；

（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；

（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

（二）工作时间标准：

1、业主投诉处理的工作时限：

（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；

（2）工程维修方面的投诉处理时限：

水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；

其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；

其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限：

（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

（三）工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

物业管理制度 篇七

(一)仓库管理员要熟悉掌握各种材料的性质，坚持分区、分类摆放。

(二)出入库要有手续，借东西要有借条，无论是出库还是借出，都要有领导批字。

(三)对易燃易爆的物品一定要单独保管，保管人员必须具有一定程度的安全防火知识技能。

(四)仓库重地严禁闲杂人进入，库内严禁吸烟。人离开时，严格检查灯、门、水等的。安全状况。

(五)保管员应及时记帐、对帐，做到帐物相符，经常整理仓库中的物品，摆放合理，留出安全通道。

“投”资要有胆略、有策略，局部改善小区陈旧面貌 篇八

对于管理老旧小区的物业管理公司来说，不为小区的改造出谋划策、不为小区办点实事，就算管理服务再好，对小区的整体美观来说，始终是一种遗憾。投资小区的改造，这需要一定的胆略和策略。老旧小区需要改造的部位主要有：保安道闸、小区巷道的指示牌更新、小区道路的翻新（比如彩色道路）、小区内指定的晒衣点、小区偏僻处的菜园地、小区塑像、小区绿化品种、大型墙画装饰等等。投资的项目要结合小区实际情况，要考虑从业主的利益出发，方便业主、美化小区、提高小区档次是根本出发点。

宣

物业管理制度 篇九

第一章 董事会职权

一、议定本公司的长远规划和经营方针。

二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

第二章 经理岗位职责

经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。

五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

第三章 办公室职责

一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

第四章 管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

二、负责小区物业的接管验收工作。

三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

七、负责业主钥匙的管理。

八、完成公司交给的其它工作任务。

第五章保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

第六章 保洁员岗位职责

一、室外岗位职责

1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

二、室内岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。

②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、

小区物业管理方案 篇十

1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付使用后起计，分为装修搬迁和正常管理两个时期。

2、管理服务范围:

（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、（电梯）楼内消防设施设备等。

（3）公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。

（4）物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

（5）物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。

（6）专业装修工程质量监理与装修管理。

（7）公共环境清洁服务，包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。

（8）交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

（9）对物业实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保物业安全。

（10）结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。

（11）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

（12）管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

（13)接受用(租）户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后，为其房屋进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。

（1）物业管控工作难点:

a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

b、业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被投诉，也是一个棘手的问题。

（2）要有效解决问题，主要控制以下几个环节:

a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关，对施工图纸必须严格审核。

①核实业主装修设计图纸，涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明，装修设计图纸不能过关的，坚决不予以办理手续；

②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话；

③收取装修保证金、建筑垃圾清运费；

④签定装修管理协议，装修须知，空调安装位置示意图，防火责任书。

⑤工程部建议水电管线走向，水电孔洞开启位置；

b、装修过程的监管:

①严控临时出入证的办理；

②无证装修人员，证件过期人员禁止进入小区；

③破坏性工具未经批准禁止带入小区；

④划分明确的责任区域，推行区域管理小组、保安日查制度，主管、经理不定期检查的方式，加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度，做好工作记录，检查到位，责任到人；

c、装修完毕的工作:

①建立严格的装修现场验收制度，有违规装修项目的不予以验收；

②装修公司退场管理；

③装修施工各种资料归档。

d、其他事项:

①发现有违规装修的一律开具整改通知书，限期整改，必要时可以向政府有关职权单位举报；

②平时加强装修安全方面的宣传；

③与业主沟通时注意方式方法；

4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

（1）对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

（2）通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

（3）建立健全严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

（4）建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。

（5）建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。

（6）建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。

（7）按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

（8）定期对管理细节进行考评，并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况:

（9）各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定，跟踪执行情况；

（10）按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态，维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提出整改、纠正，处理措施需以报告形式交给管理商，协助建立控制程序及方法，确保系统长期正常运行；

（11）根据管理处服务中心运作的实际情况，对涉及各部门管理的文件进行修正补充，对出现的问题提出建议和解决方案；

（12）对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向益本公司提出建议，以便达到预期效果。

（13）在物业评优时，制定物业管理创优计划与实施方案，针对物业管理各岗位制定工作计划:

（14）各岗位设施设备的维修保养的工作计划；

（15）物业管理规章制度执行情况的工作计划；

（16）物业管理档案资料、创优资料的工作计划；

（17）在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划；

（18）提供绿化方面的工作计划。

（19）进行物业管理服务意识及行为规范培训，保障管理水平

（20）在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。

（21）时机成熟后，依法成立小区业主委员会。

（22）定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查，建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。

（23）根据小区实际情况，将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。